高い収益性を生み出す投資パッケージ「新築一棟投資法」

高い収益性を生み出す
投資パッケージ
「新築一棟投資法」

賃貸事業を法人化する
メリット・デメリット

節税効果でキャッシュフローを大幅にUPできる

節税効果でキャッシュフローを大幅にアップ

不動産投資で「いかに多くの家賃を取るか」といった目先の利回りだけに囚われてしまうと、納税したらお金が残らないどころかキャッシュフローがマイナスになる場合さえあります。
長期に渡る投資を成功に導くためには、上手に節税してキャッシュを残してゆく事は非常に重要です。

法人を設立して物件を購入すると税金面での優遇を受け、合法的に納税額を最小限に抑える「節税」が可能になるので、 個人で物件を保有するよりもより多くのキャッシュを残すことができます。
ここでは具体的にどのようなメリットがあるのか、デメリットと合わせて見てゆきましょう。

個人事業と比較!不動産を法人購入する6つのメリット

1. 法人は税率が一定/所得税(法人税)の軽減

個人個人 法人法人
税金の種類 合計税率 税金の種類 実行税率
所得税(5~45%) 20~60% 法人税 400万以下 21.42%
400~800万 23.2%
800万超 33.8%
住民税(10%) 法人住民税
事業税(290万超で5%) 法人事業税

法人税の減税は政府の成長戦略に盛り込まれており、「個人は増税、法人は減税」の動きが進んでいます。
個人の場合、課税所得が1800万円を超えると超過部分に40%、4000万円を超えると45%の税がかかり、これに住民税や事業税を加えれば、半分から6割近くが税金で消えてしまいます。 一方、法人の基本税率は23.4%で、年間利益が800万円超は固定で33.8%です。

2. 経費化できる範囲が広い:経費計上による所得圧縮

個人個人 法人法人
経費として認められる範囲が狭い 経費として認められる範囲が広い

会社組織は個人と会社が経理上も明確に区分されているため、個人事業では認められない経費が認められることがあります。 経費として計上できる分、利益を圧縮できて節税できる範囲が広くなります。

3. 所得を分散・給与所得控除ができる

個人個人 法人法人
所得は事業主のみ ・所得を従業員(役員)に分散できる
・給与支払いで給与所得控除ができる
法人の所得分散効果

法人の場合、自分自身に「役員報酬」として給与を支払うことができるだけでなく、配偶者や子などの親族を法人の役員などにして報酬を分散させる「所得分散効果」が得られます。 図のように、例えば不動産所有の法人収入が200万円として母親と息子に100万ずつ支払ったとすると、母・息子の報酬は非課税のまま、その不動産収益に対して税金がまったくかからない形にすることができます。

一度法人に収入を入れ、そこから給与として支払えば「給与所得控除」を差し引けるため、その分を節税できることになります。

4. 欠損金は9年繰り越し可、生命保険料は幅広い控除が可能

個人個人 法人法人
・赤字は3年間、繰り越しできる
・生命保険料控除は上限4万円まで
・赤字は9年間、繰り越しできる
・生命保険料控除は全額可能な場合も

【繰越欠損金(赤字)】
法人は赤字になった場合、その損失を9年間は繰り越しできます。一方、個人は3年です。

【保険料】
個人の場合、生命保険料控除の上限金額しか控除できません。法人は要件に当てはまれば、保険料の一部から全額まで控除できるため、保険を使った節税も可能になります。

5. 退職金の積立は経費に、受け取った退職金は損金にできる

個人個人 法人法人
・積み立てた退職金は課税対象になる ・掛け金は全額控除できる
・積み立てた退職金は退職所得控除できる

法人は、中小企業向けの共済制度「経営セーフティ共済」「小規模企業共済」に加入できます。 共済金の積み立て金額は全額経費として計上できます。積み立て金は退職金として受け取ることができ、支払った退職金は全額会社の「損金」となります。
受け取った退職金は「退職所得控除」で差し引くことができ、税負担軽減に活用できます。

6. 対外信用力アップ:投資物件の買い増しは法人が有利

個人個人 法人法人
・対外信用力は法人よりは低い ・対外信用力は高い(取引先、資金調達)

会社は照合、住所、目的代表者、資本金、役員などが登記されるので、一般的には個人事業主よりも信用を得られやすく、資金調達もよりスムースに進めることができます。
新しく不動産を買い増ししたり事業拡大を目指す場合にも、法人化は重要になってきます。

法人化のデメリット

1. 法人化には費用がかかる
法人設立にはおよそ12万~30万円ほどの費用がかかります。
(定款印紙税、定款認証手数料、登録免許税、定款作成費など)
2. 社会保険の加入義務がある
代表者1名だけでも強制加入になります。費用は健康保険と厚生年金を併せて給与の約30%です。
3. 赤字でも支払う税金がある
所得がなくても「法人住民税」が課せられます。資本金1000万円以下であれば均等割7万円です。
4. 法人のお金は個人で勝手に使えない
不動産収益から経費、税金を引いた後の剰余金は、役員報酬として経費の中に含めて支出させる必要があります。

「新築一棟投資法」を行うなら、法人化は有利

法人設立による節税効果

個人でも不動産投資は可能ですが、年収700~800万円の会社員が、新築アパート一棟に投資をして不動産所得を得ることになれば、合計所得は1000万円を超えるでしょう。
そうであれば最初から法人化した方が有利だということです。
法人設立にはもろもろの支出がありますが、それを考慮しても、節税効果は十分に大きいのです。

さらに、今後、不動産事業の拡大を視野に入れるなら、より有利に働く法人化は必須と言えます。