(1)新築一棟投資について

Q1-1
不動産投資は一般的に中古物件がほとんどですが、新築と中古どちらが良いのでしょうか? メリットを教えてください。
A1-1

一概に新築・中古のどちらが良いとは言えません。不動産投資の手法は、その時代、時期の情勢によって、どの手法が利益を出しやすいのかが、刻一刻と変化していきます。現在の状況は、アベノミクスと東京オリンピックの開催決定で不動産価格が高騰し、中古の投資用アパート・マンションの利回りが急激に低下しております。昔は新築の価格が高く、中古のほうが利回りが高かった為、どちらかといえば中古物件を購入したほうが利益を出しやすかったのですが、現在、東京圏※の好立地において、築浅の中古の利回り7%以上、借入期間を長くとれるような優良物件を見つけることは非常に困難になってしまいました。築30年以上経った木造物件などで一部7%を超えるものはありますが、融資期間が非常に短くなり、キャッシュフローはでません。

弊社では、物件を土地から探すことで、今でも新築なのに中古以上の利回りが実現できる為、圧倒的に新築投資のほうが優位性が高くなっております。

利回りに関しても、東京圏の好立地で中古を上回る利回りが実現できますので、そういう意味では、あまり中古物件を購入する意味がありません。 もちろん、物件によっては、たまたま高い利回りの優良な中古物件がでる可能性も0ではありませんが、一般の方が手に入れられるほど甘くはなく、現実性も再現性もありません。逆に、土地から探す新築投資法の場合、まだ十分優良な物件を見つけることができます。融資条件が良いので、贅沢さえ言わなければ誰でも簡単に、再現性をもって、利益(キャッシュが残る)を出せる投資が可能です。加えて、新築は中古と違って、収益と支出が安定しているという面も大きなメリットになります。 ※東京圏=東京・神奈川・千葉・埼玉のエリアを指します。

Q1-2
土地から探す新築のデメリット、リスクを教えてください。
A1-2

土地から探す新築のデメリットは、下記のとおりです。

(1)建築の詳しい知識がないと、投資自体が難しい
土地から探す場合、詳しい建築知識がなければ、どのような建物が建てられるのか判断が難しいので、一般の投資家や不動産業者が扱うのは困難です。豊富な経験がないまま手を出すと、土地は購入したものの、予定していた建物が建たないという大きな事故が発生することがありますのでご注意ください。
(2)建築会社などの管理に手間とリスクがある
大手といえどもいい加減な建築会社もあり、予定通りに工事が進まない、竣工が大幅に遅れる、想定と違った品質の悪い建物を建ててしまうなどのトラブルが多く見られます。これらを回避するにはプランの打ち合わせや工事の進捗管理などをしっかりする必要があります。
(3)建築(着工~竣工まで)に4か月~6か月の時間を要する
中古の場合は購入してからすぐに収益を生み出しますが、新築の場合は建築に時間を要する為、その間は収益を得られません。
Q1-3
御社の役割は何ですか?
A1-3

土地から探す新築投資法は、東京圏においては中古に比べて利回りも高く、融資条件や立地も良いことから、今の時流にあった投資法と言えます。ただし、上記①~③のデメリットもあり、広範囲の知識・経験・ノウハウが必要となる為、一般の投資家や業者が手を出すには手間とリスクが伴い現実的ではありません。

弊社の役割は、豊富な経験と専門の知識をもったスタッフがお客様の手間とリスクを回避できるよう、最初から最後まで手厚くサポートさせて頂くことです。具体的には、土地探し、プラン作成、建築の進捗管理、金融機関・管理会社・会計事務所などのご紹介など、はじめての不動産投資でも差支えないようなサポートを行います。それによってお客様の手間とリスクを極力少なくし、利益を最大化させます。

Q1-4
他社との違いは何ですか?
A1-4

土地から探す新築投資法に特化し、それに必要な専門の知識をもったスタッフがチームとして揃っていることです。

  • 投資戦略の立案、融資付け
  • 土地探し
  • プラン作成、建築会社の管理
  • 不動産管理・入居者募集(外部管理会社)
  • 税務処理(外部会計事務所)

弊社では上記各項目に対して専門のセクションが存在し、日々、知識とノウハウを高めております。

不動産投資は物件の良さだけでは成功しません。物件利回り、融資条件、節税対策の3つのそれぞれが同じくらい重要なのですが、それを見落として、単に表面利回りだけを見て、条件の悪い融資と税率で購入してしまっている投資家が非常に多いのです。

弊社では、それぞれのセクションが高度な知識とノウハウを保有することで総合的なサポートを行い、お客様の安全な取引と高い収益性を実現しています。

Q1-5
何故、新築なのに高い利回りが実現できるのでしょうか?
A1-5

弊社では、高い利回りを実現する為に、東京圏の地場の不動産業者から非公開情報も含め、良い土地情報が集まるよう長年に渡って日々泥臭く営業を行い、他社にはまねできないようなパイプの構築を行ってきました。

また、プランや建物企画についても一級建築士がいかに高い利回りを実現するかを研究し、商品開発、プラン作成ノウハウを蓄積しております。これによって、他社では実現できないような高い利回りの物件をお客様にご提供することができるようになりました。

Q1-6
何故、東京圏好立地にこだわるのですか?
A1-6

日本の人口は今後、減少傾向にあります。その中で唯一、将来的に人口が増え、賃貸需要が更に高まるのは東京圏に限定されるからです。最近はビジネスの東京一極集中が加速し、単身者向け賃貸需要のもとである若年層が年間10万人近く東京圏に流入しており、それだけでも10万室の需要が高まることになります。

東京圏好立地の中でも、駅から近く単身者需要の高い立地は、長期に渡って資産価値と賃貸需要が維持される可能性が高く、長期的なビジネスである不動産投資を行うにはリスクが低いと考えられます。

Q1-7
一棟を経営するのと区分所有のマンション経営とでは、どちらの方がメリットがありますか?
A1-7

区分所有のマンション投資は、規模も小さく手頃な反面、実はほとんどキャッシュフローを生み出さないという実態があります。節税対策という名目のもとに、管理費を差し引けばほとんどキャッシュが残らない、場合によってはマイナスの物件を保有されている方は多くいらっしゃいます。

また、例えプラスのキャッシュを生み出しても、大きな利益を得る為には数多くの区分マンションを保有する必要があり、取得、管理に大きな手間が掛かってしまいます。

それに比べて一棟投資であれば利益も大きく、やり方によっては少ない手間で大きなキャッシュフローを得ることができます。ただし、価格も高い一棟物を購入するには、それなりに年収や自己資金が必要になりますが、購入可能であれば、一棟投資を行うほうが、手間かからず利益も大きいでしょう。弊社では、少ない自己資金で大きな投資ができるノウハウがございますので、一度、ご相談ください。

Q1-8
相場に比べて、安い土地、安い建築会社を探して買うべきでしょうか?
A1-8

不動産投資にあたっては、土地単価や建築単価で「相場と比べる」ことにあまり意味がありません。結論、購入後にどれだけの収益があがり、どれくらいの「利回り」が実現できるかが重要です。その土地と、建築価格がいくら高くても、物件価格に対して十分な収益、利回りが確保できれば良い物件ということになります。逆に言うと、いくら土地が相場より安く、建築単価を下げても、結果、大して利回りが出ないのでは意味がありません。

一方、家賃については相場が重要です。賃貸収入はほぼ、近隣の家賃相場で決定されます。しっかりと家賃相場を調べて、購入しようとしている物件がどれくらいの収益を生み出すか正確に予測したうえで購入しましょう。

売却にあたっても、利回りが重要です。

Q1-9
好立地と高利回り、どちらが重要でしょうか?
A1-9

一概にどちらが重要とは言えませんが、一般的にはキャピタルゲインを狙う場合は立地、インカムゲインを狙う場合は利回りが重要になります。しかし、いくら立地が良いからといって、利回りが低ければ保有している間キャッシュを生みませんので、万が一売却できない時、赤字が続いてしまいます。

逆に、プラスのキャッシュで運用できる利回りが出ていれば、最悪売却できなくても、保有しているだけでキャッシュを生み出しますので安心です。弊社のご提案する物件は、十分にキャッシュフローが出せるうえに東京圏の好立地ですので、キャピタルゲイン、インカムゲインの両方が期待でき、リスクは低く大きなリターンも期待できます。

Q1-10
御社(新築投資法)の優位性を教えてください。
A1-10

不動産投資で実際のキャッシュを残すには、①利回り、②融資条件、③節税の3つがどれも同じくらい重要です。弊社(新築投資法)の優位性は、3つのすべての面で格段に優れている点です。

弊社の新築投資法においては、立地を、長期的に家賃と資産価値を維持できる東京圏の駅近くに限定し、新築で中古以上の利回りを実現します。これにより金融機関から格段に良い条件(金利1.2%~、借入30年等)で融資を引き出します。

さらに法人設立により納税を最小限に抑えることで、実際手元に残るキャッシュフローを増大します。初年度には、消費税還付により大きなキャッシュを得ることも可能です。

上記、3つの合わせ技を利用することで、いまでも潤沢なキャッシュフローを生み出す不動産投資が可能になるのです。

不動産投資の最も重要な指標のひとつに、イールドギャップがあります。

イールドギャップ = 物件の利回り(%) - 金利(%)

この指標が大きければ大きいほど良いわけですが、例えば表面利回り7%、金利1.2%であれば、イールドギャップは5.8%となります。これを一番多く利用されている金融機関の金利4.5%で実現しようとすると、物件の表面利回りは10.3%必要になります。つまり、金利4.5%の前提ですと、東京圏の好立地に表面利回り10.3%の優良物件を保有しているのと等しい価値があるのです。これを見てもわかるように、金利条件は、利回りと同じくらい重要なのです。

ここまで述べましたとおり、単に物件の利回りだけを見て不動産投資をすると失敗します。長期的に家賃と資産価値を維持し、3つの条件を総合的に評価しなければ、本当にお金が残る不動産投資とはいえないので注意すべきです。

また、出口戦略も重要です。最終的な不動産投資の利益は、売却した時点ではじめて確定します。人口の減少が予測される地域などは長期的に資産価値が下がり、売却時に損をする可能性が高くなります。一方、東京圏一極集中が進む中、東京圏の好立地、高利回りの物件は、今後さらなる価格上昇が予測され、キャピタルゲインも十分期待できます。

よくある質問