東京圏に一極集中する人口動向
・増える単身者世帯

東京圏へ集中する人口流入
・他地域の人口流出

「新築一棟投資法」は、あくまでも東京圏の好立地に物件を限定しています。その定義は、「都内からアクセスのよい通勤圏となる国道16号線以内で、駅から徒歩10分以内」としています。
理由として、日本の少子高齢化・人口減少傾向の一方で、地方の人口流出、東京圏（東京・埼玉・神奈川など）への人口流入、一極集中が長期間継続していることにあります。

都道府県別 転入・転出超過数（2019年、2020年）

総務省 住民基本台帳人口移動報告 2020年（令和２年）結果
http://www.stat.go.jp/data/idou/2020np/jissu/youyaku/index.html

総務省の統計では2020年における都道府県別の転入・転出超過数は次の通りとなっています。

晩婚化が進み、シングル世帯が急増、その流入の大半が、東京に仕事を求めてやってくる単身者です。単身層は車の所有率も低く、駅近の利便性の高い物件に人気が集まります。

これによって都心の駅近の単身者向けアパート・マンションの需要は、ますます増えていくことが予想されます。
つまり、この東京圏好立地の物件なら長期的に高い入居率と資産価値を維持でき、返済後には大きな資産が残る可能性が高いということになるのです。

東京圏以外の人口は依然として減少傾向

令和2年度の国勢調査による都道府県別の人口増減率を見ると、人口増加は東京、埼玉、神奈川、千葉の東京圏と、沖縄、愛知、福岡、滋賀、大阪のみとなっていて、それ以外の都道府県では人口減少傾向が続いています。

2015年から2020年までの都道府県別人口増減率

総務省 統計局「都道府県別人口増加率」より
https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka.html

大阪府だけは0.03%の微増（表では切り捨て）がありましたが、関西エリアでも、近年は人口減少がみられています。
かつて九州や四国エリアからの流入が多かったものの、1990年代後半を境にそうした流入は減少し、四国、九州などから一気に東京圏へ向かって流入が増えたようです。
このような事から、東京圏以外の地域ではもやは人口は増加することはほぼない、というのが、おおかたの見方です。